发行火爆！REIT网下配售比创28个月新低，63只上市REITs年内平均涨超10%

澎湃新闻记者蒋立冬 AI创意

又一只REIT发行火爆，网下配售比例创28个月新低。

3月20日，年内第5只“日光”REIT——汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下称“汇添富上海地产租赁住房REIT”）发布认购申请确认比例结果的公告。

公告内容显示，该基金网下投资者对应的有效认购基金份额数量为183.48亿份，所对应的配售比例为0.57226321%，该配售比例为28个月来的最低比例，仅次于2022年11月14日发行的华夏基金华润有巢REIT创下的历史最低水平0.469%。

整体来看，年初至今，公募REITs市场表现亮眼。据Wind数据统计，截至3月20日，全市场已上市的REITs共计63只，年内平均涨幅达10.41%，有62只REITs年内收益为正。

年内第5只“日光”REIT

从募集情况来看，汇添富上海地产租赁住房REIT已是年内第5只“日光”REIT。此前四只“日光”REIT分别为国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威农贸市场REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT。

公告内容显示，该基金原定募集期为2025年3月17日至2025年3月18日。由于公众投资者认购踊跃，截至2025年3月17日，汇添富上海地产租赁住房REIT的公众投资者累计有效认购规模便已超过本次公众投资者的初始募集上限。

据公告，汇添富上海地产租赁住房REIT募集的基金份额总额为5亿份。其中，战略配售初始发售份额为3.5亿份，网下发售初始发售份额1.05亿份，公众发售初始发售份额4500万份。

具体来看，网下投资者对应的有效认购基金份额数量为183.48亿份，所对应的配售比例为0.57226321%；公众投资者有效认购基金份额数量为222.34亿份，所对应的有效认购申请实际确认比例为0.20239707%。

此外，该基金所对应的0.20239707%公众有效认购申请实际确认比例，也创下保障房REITs公众发售配售比例纪录。这也意味着投资者买入1万元，最终获配金额仅为20.24元。按照发售价格2.724元/份计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为605.64亿元。

另据产品资料，汇添富上海地产租赁住房REIT拟投资虹桥项目和江月路项目，截至去年9月底合计评估基础设施项目估值为12.31亿元。预计2024年10月至2024年12月可供分配金额预测数为1411.42万元，2025年度可供分配金额预测数为5662.19万元。2024年10月至2024年12月净现金流分派率预测数为4.33%（年化），2025年度净现金流分派率预测数为4.37%。

“高分红率或是REITs发行火爆的原因之一，为稳健型资金提供了‘固收+’属性下的高收益选择。”有业内人士向澎湃新闻记者表示，保租房REITs是国家重点支持的领域，契合“租购并举”政策导向。而当前市场同类产品供给较少，2022年以来仅上市6只且表现良好。

上述人士进一步分析称，汇添富上海地产租赁住房REIT的底层资产为上海地产集团旗下的虹桥璟智项目和江月路项目，均位于上海市核心区域。此外，作为上海市属功能性国企，上海地产集团在租赁住房领域的资产储备丰富，扩募潜力大。其全资子公司城方公司作为运营方，运营能力也得到市场认可。

62只REITs年内收益为正

整体来看，年初至今，公募REITs市场表现亮眼。

据Wind数据统计，截至3月20日，全市场已上市的REITs共计63只，年内平均涨幅达10.41%，有62只REITs年内收益为正。其中，嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT的年内涨幅均超20%。

博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，股票市场中的红利类资产近期持续调整，具有类红利属性的公募REITs走出独立行情。对于该现象背后的原因，他分析道，一方面，红利股较为依赖企业的盈利水平及分红意愿，而公募REITs的现金流收入相较更低波动，且分红具备强制性。另一方面，公募REITs以长期配置型资金为主，相较于红利股受交易型资金的波动影响较小。

“从后续来看，若经济弱复苏趋势延续，公募REITs的现金流优势或将进一步凸显。”刘玄称。

展望2025年，刘玄认为，两类公募REITs有望成为基金公司布局的主要发力方向。一是，政策明确支持、租金相对稳定且风险较低的资产，如租赁住房、养老资产。二是，符合双碳目标、长期现金流有较强支持的资产，如储能、绿能。

“另外，如国际环境好转，跨境离岸资产（如海外物流仓储）或可拓宽资产类型；如消费复苏趋势增强，则消费类基础设施REITs或将受益。”刘玄补充道。

政策面上，2月7日，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，其中有两条细则和公募REITs有关，一是支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造；二是支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。